大樓可以禁養寵物嗎?限制飼養規範大公開!

大樓可以禁養寵物嗎?限制飼養規範大公開!

大樓可以禁養寵物嗎?限制飼養規範大公開!

前言:

許多大樓住戶都面臨著一個共同的疑問:「大樓可以禁養寵物嗎?」答案是肯定的。大樓可以透過區分所有權人會議明確規範飼養寵物的限制,將其寫入規約中。然而,重要的是要注意,管委會只能制止住戶飼養寵物,無法直接開罰。這表示,即使規約明文禁止飼養寵物,管委會也只能採取措施制止住戶飼養寵物,但不能對其開罰。因此,在考慮飼養寵物之前,住戶必須先確認大樓的規約,了解相關限制,避免不必要的糾紛。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

  • 於區分所有權人會議中提出提案,依法定義規範飼養寵物的限制,避免後續爭議。
  • 若大樓無明確規定,可循「區分所有權人會議」途徑提出議決,若超過半數以上同意後,即可規範飼養寵物相關事項。
  • 管委會無直接開罰權限,應依照規範禁止住戶飼養寵物,若有違反情形,應向主管機關檢舉或請求協助。

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大樓禁養寵物規定:合法依據大公開!

區分所有權人會議:大樓禁養寵物規定制定權限

依據《公寓大廈管理條例》第十八條規定,區分所有權人會議擁有決議事項的決議權。換言之,大樓住戶可透過區分所有權人會議,對於飼養寵物事項進行明確的規範,包括是否禁止飼養寵物、飼養何種類型寵物,以及相關限制條件等。這些規範經由區分所有權人會議決議後,即對全體大樓住戶具有約束力,成為大樓管理規約的一部份。

此外,《民法》第823條第1項規定,區分所有權人對於共有部分的利用,不得妨礙其他共有人之正當使用。因此,飼養寵物若造成環境髒亂、噪音擾鄰等情形,而影響到其他住戶的居住安寧時,區分所有權人會議有權決議限制或禁止飼養寵物,以維護共有部分的正常使用與住戶的居住品質。

區分所有權人會議的決議,必須經由出席區分所有權人超過半數同意,且其權利持有比例超過區分所有權總額的半數以上才能成立(《公寓大廈管理條例》第十七條)。因此,若大樓住戶希望限制或禁止飼養寵物,必須召開區分所有權人會議並獲得足夠的支持。一旦決議通過,該決議將成為大樓管理規約的一部分,具有法律約束力。

大樓禁養寵物限制:區分所有權人決議關鍵

根據《公寓大廈管理條例》第15條第1項規定,區分所有權人會議有權決定大樓相關規範,包括寵物飼養限制。換言之,大樓是否可以禁養寵物,由區分所有權人會議表決決定,並以決議方式明確規範。

區分所有權人會議召開時,須符合以下要件:

  1. 會議召集方式符合法規規定
  2. 出席人數達應出席人數四分之一以上
  3. 決議案經出席區分所有權人二分之一以上同意

若大樓區分所有權人會議決議通過禁養寵物,且符合上述要件,則住戶不得飼養寵物。此外,決議內容應載明具體限制條件,例如:哪些種類寵物禁止飼養、飼養數量限制等,並張貼於公告欄供住戶周知。

大樓可以禁養寵物嗎?. Photos provided by unsplash

管委會無開罰權限:大樓可以禁養寵物嗎?

在了解大樓禁養寵物規定的法律依據,以及區分所有權人會議在制定寵物飼養限制上的重要性後,我們接著探討管委會在寵物管理上的權限範圍。

管委會無權直接開罰

許多住戶可能會誤以為管委會具備開罰權,但事實上,管委會並無此項權限。根據《公寓大廈管理條例》第41 條規定,管委會只能對違反規約、規定的行為提出制止或糾正,無法直接對住戶處以罰款。

管委會的制止義務

當住戶飼養寵物造成噪音、環境衛生等問題時,管委會負有制止的義務。管委會應先向違反規定的住戶提出勸導,若勸導無效,可進一步發出書面制止通知,要求住戶改善行為或移除寵物。

  • 書面制止通知
  • 制止通知應載明具體的違規事由、改善期限,以及不改善的後果。住戶應在期限內改善行為,否則管委會可依法向主管機關申請強制執行。

    • 強制執行:主管機關受理申請後,將派員前往現場查察並執行強制執行措施,如勒令拆除飼養設備、限期移除寵物等。

    管委會處理寵物的權限

    • 制止飼養寵物:管委會依據規約、規定的規定,可依法制止住戶飼養寵物。
    • 勸導、通知:當飼養寵物造成問題時,管委會應先勸導住戶改善行為,再依序發出書面制止通知。
    • 強制執行:若住戶未在期限內改善行為,管委會可向主管機關申請強制執行,由主管機關派員執行。

    綜上所述,管委會雖無直接開罰權,但可以透過勸導、發出書面制止通知,甚至申請強制執行的方式,來制止住戶違反寵物飼養規定的行為。因此,住戶在飼養寵物前,應仔細了解大樓的寵物飼養規定,並遵守相關規範,避免造成住戶間的糾紛。

    管委會無開罰權限:大樓可以禁養寵物嗎?
    管委會寵物管理權限
    權限 說明 執行方式
    無直接開罰權 根據公寓大廈管理條例第 41 條,管委會無法直接對住戶處以罰款。
    制止義務 住戶飼養寵物造成問題時,管委會負有制止義務。 勸導、發出書面制止通知
    強制執行 住戶未在期限內改善行為,管委會可向主管機關申請強制執行。 主管機關派員執行,如勒令拆除飼養設備、限期移除寵物等。

    區分所有權人會議:大樓禁養寵物規定制定權限

    在「公寓大廈管理條例」中明定,區分所有權人會議擁有管理大樓共同事務的權限。因此,大樓能否禁養寵物,關鍵在於區分所有權人會議是否通過決議,明文規範飼養寵物的限制。

  • 決議門檻:若要通過禁養寵物的決議,需經出席會議區分所有權人人數過半數,且出席會議區分所有權人所持權利總額過半數同意。
  • 規範內容:決議內容應明確規範禁養的寵物種類、數量或飼養條件等事項,以避免 interpretación歧義。
  • 會議程序:區分所有權人會議應按照規定召開,並記錄會議決議,作為規範飼養寵物的依據。
  • 經由區分所有權人會議通過的決議,具有法律效力,大樓住戶有義務遵守。管理委員會應依決議內容執行管理工作,包括勸導違規住戶並依法處理。值得注意的是,僅有區分所有權人會議才能制定禁養寵物規定,管理委員會無權逕行制訂相關規定。

    大樓禁養寵物:管委會無法逕行制訂規定

    管委會在制定大樓規範時,並無直接開罰住戶飼養寵物的權限,僅能依循區分所有權人會議決議所通過之大樓管理規約、自治條例及其他相關規定,來限制住戶飼養寵物。若管委會逕行制訂禁養寵物規定,而未經區分所有權人會議決議,該規定將因缺乏法源依據而無效,住戶仍有權利在符合大樓相關規範的前提下飼養寵物。

  • 區分所有權人會議為大樓最高決策機構,擁有制定、變更及廢止大樓管理規約的權限。
  • 管委會為執行大樓管理規約的機關,其職權範圍僅限於執行會議決議,無權自行制定或修改大樓規範。
  • 大樓管理規約若有明文禁止飼養寵物,住戶應遵守該規定。但若規約並無相關規定,則管委會不得擅自限制住戶飼養寵物。
  • 可以參考 大樓可以禁養寵物嗎?

    大樓可以禁養寵物嗎?結論

    綜上所述,大樓能不能禁養寵物,關鍵在於區分所有權人會議的決議。管委會雖然有權管理大樓事務,但無法逕自決定禁養寵物。住戶若有意願飼養寵物,應主動向區權會提案,經半數以上出席區權會的區分所有權人同意,並於會議紀錄中載明,即可規範飼養寵物的事項。若有住戶違反禁養規定,管委會只能依規定禁止飼養,但無法開罰。

    因此,釐清大樓是否禁養寵物,應優先查看區分所有權人會議紀錄。倘若沒有明確規定,或有住戶欲飼養寵物,則須透過區權會決議議決,方能落實禁養或允許飼養的規範,維護大樓和諧共處的環境。

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    大樓可以禁養寵物嗎? 常見問題快速FAQ

    大樓可以完全禁止飼養寵物嗎?

    根據法規,大樓不能完全禁止飼養寵物,但可以透過區分所有權人會議制訂「飼養寵物管理辦法」,對寵物種類、數量、管理方式等事項做出規範和限制。

    管委會可以自行開罰飼養寵物違規的住戶嗎?

    不能。管委會只能制止住戶飼養寵物,或要求其改善飼養方式。若住戶不配合,管委會可向當地政府機關反映,由相關主管機關進行處置。住戶如有違反規定的行為,由主管機關依法開罰。

    大樓禁養寵物規定只針對新入住的住戶嗎?

    否,大樓禁養寵物規定通常適用於所有住戶,無論入住時間。不過,若現有住戶在規定通過前已合法飼養寵物,通常不受禁止飼養規定的影響,但仍須遵守規範中的其他管理事項。

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